解密高价房背后的十大因素

       事件回放：消福利分房制度的消息是在上个世纪90年代中旬发出的，到了98年这一制度开始正式实施；2000年新住宅运动（为普通百姓造房）开始在全国喊起了口号，到了2002年大众消费时代正式来临。

       上个世纪以前房价是没有争论的，即使在没有经济适用房政策的条件下情况也是如此，原因在于2000年以前房地产商是为社会层峰人士建造房屋，正如电影《大腕》中的台词：只买贵的，不买对的。房地产是富人的游戏。

       然而在加快房地产稳定健康发展的政策指导下，房地产要想成为影响GDP增长的重要因素，仅仅靠富人是行不通的。2000年伊始以大众住宅消费为核心的新住宅运动开始盛行，广大百姓正式被这场运动带到了消费现场。与此同时，房价问题也被强大的消费欲望推向了前台，成为了中国百姓注视的“焦点”。

       2006、2007年房价在欲望的催动下近一步高涨，房价终于成为了划分“阵营”的标尺。当她走得越来越远的时候，她“背板”了广大“人民群众”，同时，房地产商也成为了新时代“南霸天”，人们希望天上再出现一个太阳，好把“阴暗”的地产界造亮，再来一次“土改”，分得一片天地。

        今天的高价房不仅是地产商和城市百姓纷争的焦点，同样也是令政府头痛的大事之一：一方面要让城市的土地（国有）增值，积极发展房地产产业，另一方面也要兼顾黎民百姓的民生。

        那么产生高价的原因有哪些呢？换句话生成房地产高价的因素有哪些。我想大概有以下十个方面：

       1、  人口因素（城市化进程）造成需求的放大：

       现在网上有很多的网友为了证明我们现在房价的非理性，往往与西方发达国家的房价做为参照。例如德国：德国大家都知道是世界第3大经济体，巴伐利亚州是德国经济最发达的城市，一个州的经济产值大于25个欧盟成员国的其中19个，而慕尼黑又是巴伐利亚州的首府，因此这里的经济高度发达，人均收入7万美元。然而这里的房价真实情况是，均价：2000欧元左右。而且这里的房价都是按照实际套内面积计算，没有均摊面积。对比平均收入不到3000美元当然也许象北京上海深圳的平均收入高一下，1w美元撑死了吧。那和房价相比也差的太多了，因此经济发展十分不活跃，居民没有消费欲望，所以对比强大的发达国家，我们要做的就是促进货币快速流通，而不是政府和银行每天对着土地，房子做文章，赚取老百姓的血汗钱，这样只会抑制我们的发展速度，也许在几年以后会来的更加明显。中国经济要保持快速发展，房价必须降，这是历史的选择.

        然而德国和我们国家在经济发展阶段、国家对保障住房方面的政策、以及金融政策都有很大的区别。在二次世界大战以后，西方国家包括美国都面临着战后重建的问题。美国选择了个人住宅私有化，并配合银行按揭的方法；而德国及其欧洲大部分国家则选择了政府福利的模式，所以在德国房地产并没有在经济腾飞过程中占有过度重要的角色。

        德国目前有８２００万人口，而住房总数约４０００万套，完全满足了每个家庭一套住房。另外，德国每年有２５万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中拥有公房约３００万套，都在很大程度上平抑了房价。德国人口出生率连年下降，预计到２０５０年德国人口将比目前减少１０％。政府及其人口的因素使得过的住房需求很低。而我们则大大的不同。我们的需求是在是太大了。现在我们正在进行着城市化进程（目前为40%左右），广东、浙江地区的城市化进程较高分别达到61%、53%。这样，大量“农转非”，使住宅的需求量大大的攀升，也使得广东和浙江的房价急剧攀升。目前这样的情况依然没有得到缓解，在新一轮的城市移民中广东和浙江等地依然是人们主要选择的热点地区。需求在人为的上升着。为什么发达国家简单的房价收入比在中国意义不大，原因就在于我们的城市化进程所带动的新移民运动。一个城市（热点）房子并没有被当地人买下，而是由外地人（或者称该地区新城市人买下）。当年美国的加州，加拿大的温哥华地区房价的上涨也是由于大陆香港移民潮带动的。

        2、  消费贷款帮助需求得到满足也帮助了房价。

        96年我们国家开始实行住宅贷款消费制度既按揭。那个时候要想正真做成一笔贷款没有半年下不来，因为审核严格。当时银行是老大，你地求银行。现在不同了，银行在新业务中尝到了甜头，按揭变成了银行主动出击必争的业务。银行间的竞争，致使贷款审核变成程序，大量的没有条件的住宅消费者可以轻松的从银行贷款。卖房子的像割稻草般从高到低，大小通吃着消费者，有房不愁卖，也使得大量的资金汇到房地产市场中来。房价也是在“假实力”面前近一步抬头，房价越来越高。而且在从低到高的过程中，又有人从中看到了商机，从银行贷款买房到高点抛出，致使房价被近一步放大。到了后来不用贷款只用定金，或者只用能购买的号就能赚钱（像90年的认购证），我所知道的南京一句卖方名言：有钱不牛，有钱能买到我们房子才牛。一个认购资格最后被卖到17万。

        3、  市场发展的政策带来房价的增长：

       在我们国家经济发展的同时，地方政府官员的角色也在发生着重大的转变：由以前的（应该成为）为人民服务型转为企业精英型。政府确实在城市建设中呕心沥血，我们的生活也确实在政府努力中发生了转变：城市环境、环保、社会保障、公共设施等方面。在城市运营大课题的带动下，城市的土地价值被看成城市领导是否有能力的重要指标。城市建设需要大量的资金，而资金的来源除了税收以外，就是土地出让收益。我们也正是在城市土地价值日益提高的情况下，房屋变得越来越贵。按理这是一个双赢的“游戏”：环境变好，城市配套日益完善，土地价值越高；土地价值越高房价越高。

        但我们这里忽视了政府的民生政策---廉租房、经济适用房的建设。现在虽然也开始实行，但一是力度不够，二是实行的晚，三是实行的方案有问题。如果说经济适用房政策实施的晚可能有些冤枉政府，在上个世纪末该政策就已经出台，但遗憾的是所谓的经济适用房最后全部变成了商品房，中间环节因该减少的费用进入了个人的口袋。最后参与的人员也全部落马。（德国联邦政府手中握有300万套类似的住房，这样他们不仅解决了低收入住房问题，还平抑了房价）

       我们的政府在经济大潮中还很年轻，不允许犯错误是不理性的。关键我们什么时间开始走向理性的道路。二战结束以后，美国和西方国家都面临战后重建的问题，人民需要大量的住房，然而欧洲国家和美国采用了两种相反的供应政策，美国实行住宅私有化，并配合银行贷款，按揭就是这样出台的，人们在确认了房屋是资产的概念后，终于开始拼命的工作，美国的经济也于此收益。而欧洲更多地地由政府出面解决人民的居住问题，更倾向于福利制，所以欧洲大部分国家的房价没有成为社会焦点问题。

        4、  房地产开发制度繁缛：

        我从上个世纪初入行以来就被明确告知，从开发立项到开工需要盖134个戳，近二十年来，情况并没有太好的好转。中间审批环节过长不仅影响了开发时间，其中各个部门所收取的费用也颇多，这些最终都会转化成“成本”。

        由于我国的融资渠道不发达，开发商拿地付钱之后，开工的时间（销售的时间）长短，直接影响到前期的资金成本，而这部分成本是不能列入正规开发成不的。另外部门多，你想办事快就的送礼、请客吃饭，成本在近一步扩大（让开发商列成本是不可能的，这里的融资成本，送礼的成本根本显示不出）。多收费的现象也是屡禁屡出：房产局审核面积要两次收费（一次图纸审核面积、二次竣工审核）虽然费用不多（不到10元每平方米），但类似的环节太多。还有建筑限高审批、建筑规划前环评审批，这些都是政府应该在卖地之前由政府办的，因为开发商买的是净地，在出让条件中应该明确或者指标工作完成。

     （开发商以2个亿取得一块土地，如果在6个月内完成销售手续，其资金成本为1500万，一年资金成本3000万  按年息15%计算，现在15%，20%你也借不来钱）。

        在有就是契税，消费者在完成付款以后，还要交纳1.5%-4%不等的契税。契税是交易税种，但在交易的构成中开发商也上5%的营业税，二税都是交易税种。不应该重复收。这样购房者可以省下房款总额的1.5——4%。

        5、  土地拍卖制度：

        国家确定的土地取得方式为招、牌、挂。后来没有了招、挂只有拍。土地拍卖制度看似公平，但这样取得土地的方式确是房地产泡沫的根源（因为土地是中间环节，而非消费终端）。土地的价值在评估后拿到市场，其实既然有评估，评估的价值就是土地应有的价值。在拍卖中在应有价值的基础上开发商在拍卖师的诱导下一轮一轮地把价值虚化着，泡沫也在此过程中一轮一轮的放大着。例如一款本来200万亩的土地在30几轮竞拍过后变成475万亩，几倍的增价已经远离了土地实际价值。尤其在热钱不断的形式下，疯狂就是如此产生的。

        6、“土地价格永远上涨”伪理论的带动

        土地是不可再生资源，价格只能会越来越高。在这样的命题下，开发商拿到越来越高的土地是天经地义的。在土地价格是开发成本30-40%的理论框架下，房价焉有不越来越高之理。房价越来越高，焉有不先买之理。大家都积极买房，价格焉有不越来越离谱之理。然而这个前题是错误的。土地是不可再生资源是不假，但开发用地是可以再生的。动迁重建就是开发土地的再生。而且土地的价值并非是决定房价的唯一因素，还有容积率，只有楼面价格才对房价起作用。另外即使是土地价值也非永远升值不掉头。那还要看需求。当城市土地供应量大的时候，土地的价格应该是减少的才对。然而事实上在“土地价格永远上涨的”的理论关怀下，即使政府同时推出很多大宗土地，价格还是越来越贵，而且购买土地的开发商认为是天经地义的。

       7、  产品竞争带来价格上涨。

        在同一地区，政府往往推出多块土地，开发商同时开发，供应量放大的结果应该是价格下降。但开发商在做着差异化的工作，就是都在努力提高产品的品质，尤其近一、两年。开发商在产品上做足了文章，在配套、规划、绿化、公共部分装修、门窗等方面越来越高档。致使成本越来越高，价格越来越高。

        8、  社会的价值观影响房屋价格：

       吃大米的国家（亚洲国家）和吃面包国家（欧美国家）有很多的不同，一、对子女的态度（尤其在教育方面）、二、在储蓄方面。三、房产方面。一个人有没有家，是一个人成不成气的标准。而家个概念则和房有很大关系。有房不仅仅是有居住的空间，也是社会资信的证明，有恒产而后又恒心，漂的人没有安全感也不能给别人安全感。所以房是商品、也是资产、也是金融工具，也是信用证明。在我们国家房给人的定义太多、太大。所以房太重要（有自己的房），我们政府在解决低收入人群住房的时候主要集中在经济适用房方面，而廉租房很少（不是自己的房）。租房在我们国家是一个短期的行为，不是长期行为，更不是一生的行为。所以房价成为焦点，房价居高不下。在德国房屋租赁市场异常发达，也成为房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为４２％，租赁住房率却达到５８％，特别是年轻人中７７％是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。（与房屋出售价格一样，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”２０％，就构成违法行为；超过５０％就构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾）.

        9、  房价高的原因再于我们每一个人：

        最近美国报道了华尔街衰败的十大元凶：高居第一的是“我们自己”，面对高价房我们是否也反思反思：我们在这个过程中做了什么？开发商、开发商的上、下游合作商，政府人员、买房者。即使你什么都不是，你一直在和高价房做着各种斗争，你一样是在衬托高价房取之不易，一样在说明着你对住房的渴望、一样是太在意房地产了。这都会鼓舞其他人成为你羡慕、嫉妒、打击、评批的对象。就如对富人为富不仁的抨击，而没有人不想成为富人。

       10、开发商的趋利性。

说的对

支持!但各地区的情况又有些不同点!

呵呵。。。。言下有理。。。

房价实在太贵